ANÁLISIS DEL DESALOJO EN MATERIA DE INQUILINATO

En el Ecuador, la Ley de Inquilinato prevé en su artículo 30, como causal de terminación del contrato, la falta de pago de dos pensiones mensuales locativas que se hubieren mantenido hasta la fecha en que se produjo la citación a la demanda.

Bajo esta causal, hasta que la autoridad competente resuelva la controversia, el inquilino puede seguir en posesión de la propiedad y el arrendador sin percibir contraprestación alguna por el uso del bien, e incluso, en el supuesto que se optare por pagar las rentas atrasadas antes de la citación, el inquilino lo haría sin asumir interés ni penalidad alguna. 

Así, el panorama se torna desalentador, pues para llegar a obtener una orden de desalojo se debe agotar previamente un proceso judicial sumario, luego del cual, y en caso de que el inquilino no desalojare voluntariamente el inmueble, se tendrá que iniciar un proceso de ejecución de la sentencia para que el desalojo se realice a través de la fuerza pública. No obstante, este proceso puede prolongarse y llegar a durar años, en los cuales el inquilino puede seguir en posesión del bien, siendo el único afectado el propietario, quién a más de no percibir pago alguno por la renta de su inmueble, está imposibilitado de poder arrendarlo a un tercero.

¿Cómo intentar resolver o reducir riesgos frente a  esta problemática?

En primer lugar, es recomendable que se realice una investigación general antes de aceptar a un inquilino, por ejemplo, revisar sus antecedentes judiciales, solicitar referencias comerciales o personales, e incluso sustentos de solvencia económica.  Si bien esto no constituye una garantía, puede ayudar a mejorar la selección de inquilinos previo a la instrumentación del negocio.

En cuanto a la estructuración del contrato, es recomendable incluir una cláusula de solución de controversias ante un centro de Arbitraje y Mediación como método alternativo de solución de conflictos, siendo el inquilinato una materia que puede ser sometida a esta jurisdicción (en lo relacionado al contrato que suscriban las partes).  Sometiendo los conflictos por este medio, se agilizará el tiempo para que la autoridad declare el incumplimiento del contrato y la terminación del mismo; sin perjuicio de ello, se debe tomar en cuenta que, en caso de no acatar el laudo arbitral, se tendrá que acudir a la justicia ordinaria para que, a través del proceso de ejecución, se logre el desalojo mediante la fuerza pública.

Además, como estrategia contractual a favor del propietario, se podría incorporar cláusulas de multas o garantías personales (garante o fiador).

Ahora, a pesar de tener una estructura contractual fuerte y con las recomendaciones señaladas, en la práctica el proceso sigue conllevando desafíos.  Si bien las controversias sobre inquilinato las conoce un Juez de lo Civil a través de un proceso sumario, el Código Orgánico General de Procesos (COGEP) prevé también la facultad de cobrar cánones de arrendamientos vencidos mediante el proceso monitorio, siempre que el arrendatario esté en uso del bien y que la deuda no supere los 50 salarios básicos unificados (SBU).

Este proceso monitorio pretende ser más expedito para cobrar una deuda, siempre que se cumplan los requisitos (obligación de dinero, líquida, exigible y de plazo vencido) y permite obtener un mandamiento de ejecución directo, en el supuesto que el deudor no conteste o no pueda sustentar el pago de la obligación, pero siempre y cuando no exista oposición fundada, en cuyo caso se transformaría a un proceso sumario que sería resuelto por el mismo Juez.  Hoy por hoy, el Juez que conoce la causa por vía monitoria no tiene competencia para declarar la terminación del contrato, y derivado de aquello el desalojo, por lo que el propietario del bien deberá acudir a la vía sumaria para dar por terminada la relación contractual.

¿Pero no sería más práctico (a petición del arrendador) que el efecto directo de un mandamiento de ejecución en contra del arrendatario conlleve también la terminación del contrato; y, por ende, la orden de desalojo del bien, al quedar evidenciado que se ha incurrido en la causal a) del artículo 30 de la Ley de Inquilinato?.  Sin duda, bajo esta premisa se podría evitar que el arrendador tenga que activar otro proceso para lograr el desalojo del inquilino o acudir directamente a una vía sumaria que puede conllevar un tiempo más largo, aliviando así, de alguna manera, la carga procesal. En este caso, el principio de especialidad de los Jueces no se atentaría al ser quienes son competentes para manejar ambos procesos, ni mucho menos el derecho a la defensa del demandado, quién, en caso de no estar de acuerdo, podría oponerse y la causa se ventilaría en vía sumaria.

Sin ir más lejos, otro punto controversial lo encontramos también dentro de la causal prevista en el artículo 31 de la Ley de Inquilinato (desahucio por transferencia de dominio), en la cual, a pesar de que la norma establece que el contrato de arrendamiento termina con la notificación de desahucio (siempre que se realice dentro de los 30 días de inscrita la transferencia de dominio, entre otros requisitos), en caso de que el inquilino no restituya la propiedad dentro de los tres meses posteriores previstos en la Ley, el arrendador deberá solicitar primero la ratificación de terminación del contrato y el desalojo mediante un proceso sumario, para posteriormente poder ejecutar la sentencia por la vía de ejecución.

Ante esta ambigüedad de la norma, la Corte Nacional de Justicia ha emitido algunos criterios, que aunque de carácter no vinculante, absuelven consultas en el siguiente sentido: “En los casos de desahucio previstos en los Arts. 30 letra h) y 31 de la Ley de Inquilinato, practicado el desahucio, se produce la terminación del contrato de arrendamiento por mandato legal, y para la desocupación del local arrendado no se requiere seguir un proceso sumario, sino el proceso de ejecución previsto en el COGEP” (Oficio 310-P-CNJ-2019, Corte Nacional de Justicia, Desahucio- desocupación del bien inmueble arrendado requiere seguir un proceso de ejecución, 12 de abril de 2019).

Criterio que se ratifica con otro similar emitido en el año 2021, que resuelve: “En relación al primer punto de la consulta, la terminación del contrato de arrendamiento por transferencia de dominio se produce automáticamente, y de existir oposición, que solo podría ser cuando la notificación está fuera de plazo o de que el contrato de arrendamiento se celebró por escritura pública, la o el juez dispondrá la desocupación, sin necesidad de otro procedimiento” (Oficio 0120-AJ-P-CNJ-2021, Corte Nacional de Justicia, Terminación del contrato de arrendamiento por transferencia de dominio-legitimado activo, 25 de enero de 2021).   

A pesar de estos criterios, al ser de carácter no vinculantes, no constituye obligación de aplicación para los jueces, mas aún cuando dentro del artículo 363 del COGEP no consta como título de ejecución el acta de diligencia notarial, ni tampoco existe una norma expresa que otorgue la calidad de título de ejecución a este instrumento.  

En la mayoría de casos, ante un inquilino moroso, los propietarios, además de querer cobrar los valores adeudados, lo que buscan es terminar el contrato y recuperar lo más pronto la posesión de su propiedad, por lo cual, considerar una reforma legal en este sentido preponderaría los principios de celeridad y probidad previstos en el Código Orgánico de la Función Judicial.

En vista de lo expuesto, se torna necesario poner sobre la mesa el efectuar reformas legales, tanto a la Ley de Inquilinato como al COGEP, a fin de incluir al proceso monitorio como otra vía de controversias en el ámbito de inquilinato, darle el efecto de terminación del contrato y desalojo automático en caso de que se emita un mandamiento de ejecución en contra del arrendatario, e indispensable también otorgar el carácter de título de ejecución al acta de diligencia notarial de desahucio para los casos por transferencia de dominio, lo cual ya ha sido avalado por la Corte Nacional de Justicia.

En conclusión, los conflictos entre arrendadores e inquilinos son materia recurrente en nuestro país y es necesario que el sistema evolucione conforme a la realidad, y si bien una reforma como la planteada tal vez no sea una solución mágica que resuelva la carga procesal que maneja la administración de justicia, de alguna manera podría agilizar la resolución de controversias en este ámbito y volverlo más eficaz. 

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Junio 2025